Animali in condominio: cosa dice la legge

Cani e gatti vivono in milioni di appartamenti, e il condominio è uno dei luoghi in cui nascono più liti. La legge dà qualche punto fermo, ma su alcune questioni i giudici non sono ancora d'accordo.

Il regolamento non può vietare gli animali

Dal 2013 il codice civile lo dice in modo esplicito: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici» (art. 1138, ultimo comma, introdotto dalla legge 220 del 2012). Un regolamento approvato dall'assemblea, a maggioranza, non può quindi impedirti di tenere un cane o un gatto in casa.

Più incerto il caso del regolamento contrattuale, quello predisposto dal costruttore e accettato da ogni proprietario nell'atto di acquisto:

• alcuni tribunali ritengono che la norma valga anche per questi regolamenti, che possono quindi dettare regole ma non divieti;
• altri, anche di recente, hanno giudicato valido un divieto contrattuale chiaro e richiamato nel rogito, soprattutto se precedente al 2013.

La Cassazione non si è ancora pronunciata su questo punto dopo la riforma. Se nel tuo regolamento c'è un divieto, vale la pena farlo leggere a un professionista prima di dare per scontato che non conti.

Le parti comuni

L'assemblea non può vietare il passaggio degli animali per scale, androne o cortile, ma può regolarne l'uso: guinzaglio, pulizia, orari per il giardino comune. Valgono comunque le regole generali, fissate da un'ordinanza del Ministero della Salute rinnovata ogni anno:

• nei centri abitati, guinzaglio non più lungo di 1,50 metri;
• museruola sempre con sé, da mettere quando serve;
• raccogliere le deiezioni.

In ascensore, buon senso: se un vicino ha paura o allergie, aspettare la corsa successiva evita più discussioni di qualsiasi regolamento.

Il cane che abbaia

L'abbaio è un rumore come gli altri, e la regola è quella delle immissioni (art. 844 c.c.): il vicino deve sopportarlo finché non supera la normale tollerabilità, valutata anche in base al luogo. Quando la supera, chi ne è disturbato può chiedere al giudice di far cessare il disturbo e, nei casi più seri, il risarcimento.

Può diventare anche un reato, il disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (art. 659 c.p.), che punisce chi non impedisce gli «strepiti di animali». Per i giudici, però, il rumore deve poter disturbare un numero indeterminato di persone: la lite con un solo vicino di solito non basta. Dal 2022 si procede solo su querela della persona offesa.

Se il cane abbaia perché resta solo troppe ore, chiuso sul balcone o legato, il problema può essere il suo benessere prima ancora del rumore: la guida Cane sul balcone spiega quando si rischia il maltrattamento.

I gatti del cortile

I gatti liberi sono tutelati dalla legge 281 del 1991: non si possono maltrattare, si sterilizzano e si rimettono nel loro gruppo. Molte leggi regionali vietano inoltre di spostare una colonia dal luogo in cui vive. Il condominio non può allontanare una colonia felina di sua iniziativa: può farlo solo l'autorità pubblica, per esempio il sindaco per gravi motivi igienici. Dare da mangiare ai gatti nelle aree comuni è lecito se non crea danni o sporcizia; chi lo fa ha interesse a tenere puliti ciotole e dintorni. Trovi tutto nella guida Colonie feline.

In affitto

Il regolamento di condominio è una cosa, il contratto d'affitto un'altra. Una clausola che vieta di tenere animali nell'appartamento in affitto è, per la giurisprudenza più recente, valida: chi la firma si impegna a rispettarla. Leggi bene il contratto prima di firmare, e se hai già un animale dillo subito al proprietario.

Scrivere all'amministratore

Per un problema che si ripete, una lettera all'amministratore lascia traccia ed evita che la lite resti tra vicini. Tra i nostri modelli di lettera ce ne sono di pronti da completare.

Fonti

• Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 16 (art. 1138 c.c.)
• Legge 14 agosto 1991, n. 281, art. 2, sui gatti liberi
• Codice civile, art. 844; codice penale, art. 659